Bauantrag / Bauvoranfrage

1. Allgemeines

• 1.1 Sinn und Zweck des Baugenehmigungsverfahrens
• 1.2 Gesetzliche und sonstige Grundlagen
• 1.3 Genehmigungserfordernis und Verfahrensarten

2. Verfahrensablauf

• 2.1 Vorfeld der Antragstellung
• 2.2 Antragstellung und Vorprüfung
• 2.3 Behördenbeteiligung
• 2.4 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Prüfung
• 2.5 Prüfung des Standsicherheitsnachweises
• 2.6 Entscheidung/Nachbarbeteiligung

3. Kosten

4. Antragsformulare

1. Allgemeines

1.1 Sinn und Zweck des Baugenehmigungsverfahrens

Das öffentliche Baurecht dient dem Interessenausgleich zwischen der grundrechtlich geschützten Baufreiheit des Grundstückseigentümers und dem häufig andersartigen Interesse der Allgemeinheit an einer möglichst sinnvollen Nutzung des im Bundesgebiet nur beschränkt vorhandenen Baulandes. In einem Gebiet, das so dicht besiedelt ist wie das der Bundesrepublik, kann nicht jeder bauen wo er will und wie er will; vielmehr muß gewährleistet sein, daß auch hinreichend unbebauter Raum für andere Zwecke (Erholung, Verkehrsanlagen, usw.) vorhanden ist. Gleichermaßen gilt es, dafür Sorge zu tragen, daß durch unsachgemäßes Bauen nicht Leben, Gesundheit oder Sachwerte gefährdet werden bzw. soziale Mißstände entstehen oder die Umwelt des Menschen verunstaltet wird.

Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des Bauens ist somit der Ausgleich dieser unterschiedlich gearteten Interessen. Eine nicht gesetzlich reglementierte Baufreiheit würde innerhalb kürzester Zeit zu unerträglichen Mißständen führen.

1.2 Gesetzliche und sonstige Grundlagen

In dem umfangreichen Netz von Vorschriften, die Bauwerke und das Bauen betreffen, wird zunächst grundsätzlich unterschieden zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich mit dem Einfügen der Bauvorhaben in die Umgebung, das Bauordnungsrecht hingegen stellt Anforderungen in gestalterischer und baukonstruktiver Hinsicht und regelt das Genehmigungsverfahren.

Zum Bauordnungsrecht enthält die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) eine Vielzahl von Vorschriften, die z.B. den Standort von Bauwerken auf den Grundstücken regeln sowie technische und gestalterische Anforderungen an die Ausführung der Bauten stellen.

Das Baugesetzbuch (BauGB) dient hingegen vor allem einer optimalen Verteilung von Bebauung und sonstigen Bodennutzungen im Raum, wobei insbesondere erreicht werden soll, daß unterschiedliche Nutzungen einander nicht zwangsläufig beeinträchtigen, sondern alle in Betracht kommenden Nutzungsansprüche einen gerechten Anteil erhalten.

Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Vorhaben aber nicht allein am bauordnungsrechtlichen Maßstab der NBauO sowie am bauplanungsrechtlichen Maßstab des BauGB zu prüfen, sondern umfassend auf seine Zulässigkeit nach allen Vorschriften des öffentlichen Rechts, die Anforderungen an bauliche Anlagen, Bauprodukte oder Baumaßnahmen stellen bzw. die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln (vgl. § 2 Abs. 16 NBauO); vielfach ist es deshalb z.B. erforderlich, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Fachbehörden zur Wahrung ihrer fachspezifischen Belange zu beteiligen.

Zudem finden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die allgemein anerkannten Regeln der Technik, wie z. B. DIN-Normen und VDI-Richtlinien Anwendung.

Insbesondere die nachstehenden Vorschriften können Gegenstand der Prüfung für die Genehmigungsvoraussetzung sein:

1.3 Genehmigungserfordernis und Verfahrensarten

Nach § 59 Abs. 1 NBauO bedürfen die Errichtung, die Änderung, der Abbruch, die Beseitigung, die Nutzungsänderung und die Instandhaltung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Baumaßnahme nach den §§ 60-62, 74 oder 75 NBauO durchgeführt werden soll.

Über die eventuelle Genehmigungs- bzw. Verfahrensfreiheit von Baumaßnahmen informieren Sie Ihre Ansprechpartner in der Bauaufsichtsbehörde.

Neben dem Baugenehmigungsverfahren kennt die NBauO noch die Begriffe der Teilbaugenehmigung sowie des Vorbescheides:

a. Teilbaugenehmigung

Ist ein Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht, so kann seitens des Bauherrn der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Voraussetzung dafür ist, daß die grundsätzliche Zulässigkeit des gesamten Vorhabens feststeht.

b. Vorbescheid

Bereits vor der Einreichung eines förmlichen Baugesuches können im Rahmen einer Bauvoranfrage einzelne Fragen durch einen Bauvorbescheid der Bauaufsichtsbehörde abgeklärt werden. Vielfach geht es hier um die bauplanungsrechtliche Frage der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks, manchmal aber auch um bauordnungsrechtliche Einzelprobleme ("wieviel Grenzabstand muß ich einhalten?"). Die Bauvoranfrage bietet somit die Möglichkeit, die grundsätzliche Zulässigkeit eines Vorhabens, das nur in groben Umrissen bestimmt ist, klären zu lassen.

2. Verfahrensablauf

2.1 Vorfeld der Antragstellung

Außerordentlich wichtig ist eine gute Vorbereitung des Bauantrages durch Entwurfsverfasser (Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister; vgl. § 53 NBauO).

Die Antragsunterlagen sollten unbedingt vollständig gemäß der Bauvorlagenverordnung sein. Es gilt das Motto: "Vollständige und gut ausgearbeitete Unterlagen sind eine Vorbedingung für eine schnelle Genehmigung".

In der Bauvorlagenverordnung ist geregelt, welche Unterlagen im Einzelnen benötigt werden.

Da es bei umfangreichen Projekten aus dem industriellen und gewerblichen, aber auch landwirtschaftlichen Bereich vielfach ganz erheblichen Abstimmungsbedarf gibt, empfiehlt sich im Interesse einer schnellen Genehmigung, sich zusammen mit einem qualifizierten Entwurfsverfasser zwecks umfassender Beratung möglichst frühzeitig an die Bauaufsichtsbehörde zu wenden.

Soweit aus Gründen der Zeitersparnis ein Antrag auf Teilbaugenehmigung für Sie sinnvoll sein könnte, sollte dies im Vorfeld mit der Bauaufsichtsbehörde erörtert werden. Sollten für eine lnvestitionsentscheidung wichtige Fragen durch einen Bauvorbescheid geklärt werden können, wird die Bauaufsichtsbehörde Sie auch hier entsprechend beraten.

Weiterhin werden im Rahmen der Bauberatung im Vorfeld der Antragstellung Inhalt und Umfang der Antragsunterlagen, insbesondere Umfang und Tiefe der Darlegungslast für erforderliche Gutachten sowie die erforderlichen technischen Nachweise festgelegt. Anschließend kann der Verfahrensablauf gemeinsam geplant und ein entsprechender Zeitrahmen festgelegt werden.

Bei Projekten aus dem industriellen und gewerblichen Bereich, aber auch bei anderen Großprojekten, kann die Bauaufsichtsbehörde in Abstimmung mit Ihnen eine Antragskonferenz unter Hinzuziehung der wichtigsten am Verfahren zu beteiligenden Behörden durchführen. Das heißt, noch vor Antragstellung wird das Vorhaben mit den am Verfahren zu beteiligenden Fachbehörden erörtert. Bereits hier können Probleme, weitere erforderliche Nachweise, Gutachten oder notwendige Änderungen der Planung besprochen werden.

Grundsatz: Je mehr Fragen und Probleme bereits im Vorfeld der Antragstellung geklärt wurden, desto schneller wird das Genehmigungsverfahren abgewickelt.

2.2 Antragstellung und Vorprüfung

Nach Erstellung des Bauantrages und der erforderlichen Bauantragsunterlagen ist der Antrag auf Baugenehmigung in mindestens dreifacher Ausfertigung bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

Nach Eingang bei der Bauaufsichtsbehörde wird die Vollständigkeit und die Brauchbarkeit des Bauantrages hinsichtlich der maßgeblichen Vorschriften sowie der an das Bauvorhaben zu stellenden Anforderungen geprüft.

Soweit der Antrag grundsätzlich prüffähig ist, aber für die nachfolgenden Verfahrensschritte weitere Unterlagen erforderlich sind, werden diese vom Bauherrn nachgefordert. Zudem wird Ihnen der Eingang des Bauantrages schriftlich bestätigt und ein Ansprechpartner für Ihr Bauvorhaben benannt.

Im übrigen erfolgt - soweit erforderlich und nicht bereits im Vorfeld der Antragstellung geschehen - durch die Bauaufsichtsbehörde die Festlegung der im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu beteiligenden Stellen. Da aus Gründen der Verfahrensökonomie immer angestrebt wird, diese Stellen im sog. Sternverfahren parallel zu beteiligen, wird Ihnen auch mitgeteilt, wenn die Vorlage weiterer Ausfertigungen der Bauantragsunterlagen zur Verfahrensbeschleunigung zweckmäßig erscheint.

2.3 Behördenbeteiligung

Vielfach sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens vor Erteilung der Baugenehmigung andere Fachbehörden (z.B. Naturschutzbehörde, Gewerbeaufsichtsamt etc.) zu beteiligen. Nach Abschluß der Vorprüfung werden deshalb die Fachbehörden, deren Beteiligung rechtlich und sachlich erforderlich ist, zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Soweit sich aufgrund der fachtechnischen Prüfung der Unterlagen herausstellt, daß weitere Unterlagen ergänzt werden müssen, fordert die Bauaufsichtsbehörde diese unverzüglich bei Ihnen an.

Im übrigen ist die Stellungnahme der Fachbehörde bei der Entscheidung über den Bauantrag zu berücksichtigen. Sollte sich bereits im Rahmen des Beteiligungsverfahrens ergeben, daß das Bauvorhaben nicht oder nur mit erheblichen Auflagen genehmigt werden kann, wird der Bauherr von der Bauaufsichtsbehörde umgehend unterrichtet, um etwaige Abhilfemöglichkeiten gemeinsam zu beraten oder eine Änderung der Planung vorzunehmen (sog. "Anhörung").

2.4 Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Prüfung

Im Rahmen der Prüfung bei der Bauaufsichtsbehörde wird jedes Bauvorhaben auf seine Vereinbarkeit mit Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sowie sonstigem öffentlichen Baurecht geprüft.

Auch hier wird die Bauaufsichtsbehörde den Bauherrn unverzüglich unterrichten, soweit das Vorhaben nicht bzw. nicht wie vorgelegt genehmigungsfähig ist.

2.5 Prüfung des Standsicherheitsnachweises

Ergibt die Beteiligung der Fachbehörden sowie die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Prüfung die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens, werden abschließend die erforderlichen technischen Nachweise (Standsicherheit, Wärme- und Schallschutz) geprüft. Die Prüfung wird dabei entweder von entsprechendem Fachpersonal der Bauaufsichtsbehörde oder von externen Prüfstatikern, die von der zuständigen Bauaufsichtshörde mit der Prüfung beauftragt werden, vorgenommen. Grundsätzlich erfolgt eine Prüfung der technischen Nachweise erst zu diesem Zeitpunkt des Verfahrens, da die Prüfung des Standsicherheitsnachweises je nach Umfang der zu prüfenden statischen Berechnung mit erheblichen Kosten verbunden ist, die auch dem Bauherrn auferlegt werden. So soll vermieden werden, daß der Bauherr im Falle einer Ablehnung seines Bauantrages mit zusätzlichen unnötigen Kosten belastet werden muß.

Die Prüfung der statischen Berechnung bzw. sonstigen technischen Nachweise ist jedoch - insbesondere bei Großbauvorhaben - ein erheblicher Zeitfaktor im Baugenehmigungsverfahren.

Zur Verkürzung der Verfahrensdauer besteht ausnahmsweise folgende Möglichkeit:

Auf Antrag des Bauherrn wird die Prüfung der erforderlichen technischen Nachweise unmittelbar nach Eingang des Antrages parallel zu den übrigen Prüfungen durchgeführt. Anfallende Verwaltungskosten sind vom Bauherrn jedoch auch dann zu tragen, wenn sich später herausstellt, daß der Antrag geändert oder abgelehnt werden muß.

2.6 Entscheidung/Nachbarbeteiligung

Liegen alle fachbehördlichen Stellungnahmen vor und sind alle Unterlagen des Bauvorhabens geprüft, wird umgehend über den Antrag entschieden. Entspricht das genehmigungsbedürftige Bauvorhaben allen rechtlichen und tatsächlichen Anforderungen, besteht seitens des Bauherrn ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung (§ 70 Abs. 1 NBauO).

Eine Baugenehmigung kann auch Rechte der Nachbarn berühren. Aufgrund dieser Doppelwirkung der Baugenehmigung werden die Nachbarn, deren Belange durch eine Baumaßnahme berührt werden können, besonders geschützt.

Demnach können Nachbarn bereits den Entwurf des Bauvorhabens - soweit er ihre Belange berührt - bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen (§ 68 Abs. 1 NBauO). Hat ein Nachbar bereits im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben, so ist die Baugenehmigung auch ihm zuzustellen (§ 70 Abs. 5). Allen anderen Nachbarn ist die Baugenehmigung nur auf Antrag des Bauherrn zuzustellen.

Bei Ausnahmen und Befreiungen vom öffentlichen Baurecht, soweit sie nachbarschützende Normen betreffen, soll die Bauaufsichtsbehörde sogar die Nachbarn beteiligen.

Der Nachbar hat nach Kenntnisnahme von der Baugenehmigung die Möglichkeit, einen Rechtsbehelf (Widerspruch, Klage) gegen die Baugenehmigung einzulegen, der die Wirksamkeit einer Baugenehmigung hemmen kann und die Baugenehmigung einer weiteren Überprüfung durch die nächsthöhere Behörde bzw. das Verwaltungsgericht zuführt. Aus diesem Grund kann es zweckmäßig sein, bereits frühzeitig die unmittelbaren Nachbarn über das Vorhaben zu informieren.

Ist die Baugenehmigung nach Verstreichen der Rechtsbehelfsfristen oder abschließender Entscheidung über einen erhobenen Rechtsbehelf rechtskräftig, so gilt diese auch für und gegen die Rechtsnachfolger des Bauherrn bzw. Nachbarn.

3. Kosten

Für die Erteilung einer Baugenehmigung sowie die Durchführung der erforderlichen Prüfungen und Abnahmen werden Gebühren entsprechend der Baugebührenordnung (BauGO) festgesetzt.

Die Gebührenhöhe für die Erteilung einer Baugenehmigung bemißt sich entsprechend der BauGO nach dem Rohbauwert des Bauvorhabens (zwischen 4,30 € und 5,50 € Gebühr je angefangene 500,-- € des Rohbauwertes). Dieser Rohbauwert wird von der Bauaufsichtsbehörde nach der Anlage 2 zur BauGO ermittelt. Zur Baugenehmigungsgebühr hinzu kommen die Gebühren für die Prüfung der Nachweise der Standsicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes sowie evtl. Ausnahmen und Befreiungen und die Zuschläge für die Beteiligung weiterer Fachdienststellen sowie Auslagen.

4. Antragsformulare

• Formular Abbruchanzeige (§ 60 NBauO)
• Formular Mitteilungsverfahren (§ 62 NBauO)
• Formular Bauantrag gem. § 63 bzw. 64 NBauO
• Formular Abweichungen (§ 66 NBauO)
• Formular Bauvoranfrage (§ 73 NBauO)

Stadt Wilhelmshaven

Bauordnungsamt
Bauaufsicht und Denkmalschutz

Rathausplatz 9
26382 Wilhelmshaven

Tel. sh. Straßenverzeichnis mit Zuständigkeiten

Technisches Rathaus

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