Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, über die Sie neben Ihrer Hauptwohnung zu Zwecken des eigenen oder des persönlichen Lebensbedarfs Ihrer Familienangehörigen verfügen können – egal ob zur Miete oder im Eigentum. Das gilt auch für steuerlich anerkannte Wohnungen im eigengenutzten Wohnhaus.

Die Steuer wird fällig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung als Ferienobjekt führen, aber nicht ganzjährig vermietet haben. Denn immer dann, wenn die Ferienwohnung nicht belegt ist, steht sie Ihnen selbst zur Verfügung und gilt somit in diesen Zeiten als Zweitwohnung. Das heißt aber auch: für Zeiträume, in denen die Ferienwohnung belegt ist, fällt keine Zweitwohnungssteuer an.

Die Zweitwohnungssteuer setzt sich aus dem jährlichen Mietaufwand (Nettokaltmiete) und dem Nutzungsfaktor zusammen.

Der Nutzungsfaktor ist gestaffelt und richtet sich danach, wie viele Tage im Kalenderjahr das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Können Sie über eine Zweit- oder Ferienwohnung das gesamte Kalenderjahr verfügen, beträgt der Nutzungsfaktor 1.
Ist keine Nettokaltmiete vorhanden, gilt die ortsübliche Vergleichsmiete in Anlehnung an den jeweils aktuellen Mietspiegel der Stadt Wilhelmshaven.

Grundsätzlich berechnet sich die Steuer nach § 6 Absatz 1 der Satzung der Stadt Wilhelmshaven über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer (ZSt-Satzung) nach dem jährlichen Mietaufwand multipliziert mit dem Nutzungsfaktor nach Absatz 5.

Der jährliche Mietaufwand ist nach Absatz 2 die auf Grund des Mietvertrags im Besteuerungszeitraum geschuldete Nettokaltmiete.

Da bei selbst genutztem Eigentum jedoch kein Mietvertrag vorhanden ist, der eine Nettokaltmiete beinhaltet, muss für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer ein Ersatzmaßstab herangezogen werden (siehe auch Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 29. Juni 2017).

Dazu urteilte das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen am 19. April 2023:

Satzungsrechtliche Vorgaben für die Ermittlung der Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe im Wege der Schätzung in Anlehnung an den jeweils aktuellen Mietspiegel sind nicht zu beanstanden und in Anlehnung an den aktuellen Mietspiegel lässt darüber hinaus Raum für konkrete Zuschläge bei der Schätzung im jeweiligen konkreten Einzelfall.

Diese Regelung gilt nur für selbst genutztes Eigentum und für Ferienwohnungen

Neubauobjekte, deren Bezugsfertigkeit in den Jahren 2016ff liegt, werden von dem derzeit geltenden Mietspiegel nicht erfasst.

Gleichwohl muss bei diesen Neubauobjekten eine Abgrenzungsmöglichkeit gegenüber älteren Gebäuden gegeben sein.

Deshalb gibt es einen Baualterszuschlag für diese Neubauten von 1,48 € pro Quadratmeter Wohnfläche.

Da bei diesen Gebäuden gemäß Energieeinsparverordnung und Gebäudeenergiegesetz zum Erreichen bestimmter (gesetzlich vorgeschriebener) Energiewerte bereits in der Regel eine 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung verbaut ist, wird hierfür nicht noch ein zusätzlicher Zuschlag erhoben. Dieser ist bereits mit dem erhöhten Baualterszuschlag abgegolten

Am Markt angebotene Ferienwohnungen können nicht mit Dauermietwohnraum beziehungsweise selbst genutztem Eigentum verglichen werden, da hier überproportional höhere Mieterlöse erzielt werden.

Damit eine Abgrenzungsmöglichkeit gegenüber Dauermietwohnraum und selbst genutzem Eigentum gegeben ist, wird für Ferienwohnungen ein erhöhter Zuschlag berücksichtigt, der sich in der Regel an der oberen Spannbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete in Anlehnung an den aktuellen Mietspiegel der Stadt Wilhelmshaven orientiert.

Der Nutzungsfaktor verringert sich beim Nachweis von Vermietungstagen. Die tatsächlichen Vermietungstage müssen Sie im Rahmen Ihrer persönlichen Steuererklärungspflicht bis zum 31. März des Folgejahres durch ein zu führendes Gästeverzeichnis belegen. Können Sie uns für ein komplettes Kalenderjahr einen Dauermietvertrag vorlegen, entfällt die Zweitwohnungssteuer.

Wichtig: Wenn Sie uns keine Vermietungs- oder Belegungsunterlagen vorlegen, müssen Sie die volle Zweitwohnungssteuer zahlen.

Die Zweitwohnungssteuer nach der neuen Satzung wird erstmalig für das Kalenderjahr 2024 erhoben. Wir berechnen und erheben die Steuer nach der neuen Zweitwohnungssteuersatzung nachträglich im Folgejahr, und zwar im Rahmen Ihrer persönlichen Steuererklärungspflicht für das jeweilige Vorjahr.